マンション大規模修繕コンサルティングの正しい選定基準とスケジュール

達也額賀
8月5日
読了時間: 7分

マンション大規模修繕のコンサルティングの選定について、以下の内容を解説します。

失敗しない！コンサルタントの正しい選定基準
工事経験豊富な担当者を見抜く面談のポイント
マンション大規模修繕の公募から選定までのスケジュール

コンサルタントの選定基準を学んで修繕を成功させましょう。

失敗しない！コンサルタントの正しい選定基準

マンション大規模修繕を成功させるためには、適切なコンサルタント選びが大切です。ここでは、失敗を避けるための正しい選定基準について詳しく解説します。コンサルタント選定の際は、以下を重点的に確認しましょう。

管理組合の状況・方針への理解度

管理組合によって、建物の維持管理に対する考え方は様々です。例えば、「建物の機能を最低限維持できれば良い」というスタンスもあれば、「常に建物を最高の状態に保ちたい」というスタンスもあります。また、修繕積立金の状況や住民の年齢層、建物の築年数など、管理組合を取り巻く状況も異なります。

優れたコンサルタントは、こうした管理組合ごとの個別事情を丁寧にヒアリングし、その方針や状況をしっかりと把握することが可能です。そして、単に自身の得意なやり方を押し付けるのではなく、管理組合の考え方を尊重し、それに沿った最適な提案を行ってくれるかが重要な選定ポイントとなります。

豊富な実績と専門知識（類似物件の経験、修繕技術、法規知識など）

ご自身のマンションと類似した構造や規模の物件で、大規模修繕や改修工事の実績がどれだけあるかを確認しましょう。

信頼できるコンサルタントは、建物診断を通じて劣化状況を正確に把握し、適切な修繕技術を選定できます。また、建築基準法やマンション管理に関する法規にも精通しているため、法的に問題のない計画を提案します。

過去の事例や保有資格、チーム体制などを確認し、多角的な視点から専門性を見極めることが大切です。

公正・中立な立場の確保（特定の施工会社との関係性チェック）

コンサルタントが特定の施工会社と関係を持っている場合、管理組合にとって最善ではない提案がなされるリスクがあります。例えば、以下です。

劣化診断の結果にかかわらず、工事実施を強く推奨する
施工会社選定において、特定の会社に有利なように操作する
工事監理の際に、施工会社のミスを厳しく指摘しない

特に、設計と監理を同じコンサルタントに依頼する「設計監理方式」では、施工会社からのリベートなどの不正が発生しやすい構造になりがちです。国土交通省も不適切コンサルに関する注意喚起を行っています。

コンサルタントを選定する際は、その会社が特定の施工会社との間で利害関係がないか、過去の実績や評判などを慎重に確認し、管理組合の立場に立って客観的なアドバイスをしてくれる専門家を選ぶことが必要です。

コミュニケーション能力と信頼性（説明の分かりやすさ、対応スピード）

専門知識のないマンション管理組合の理事や居住者に対して、工事内容や診断結果、計画案などを分かりやすく説明できる能力は大切です。具体的には、以下の点を評価基準とすると良いでしょう。

・説明の分かりやすさ

専門用語を使わず、平易な言葉で説明してくれるか
質問に対して丁寧に、納得いくまで答えてくれるか
資料や図面を効果的に活用して説明してくれるか

・対応スピード

問い合わせや相談に対する返信が迅速か
必要な情報提供や資料提出がスムーズか

管理組合の意向を正確に理解し、施工業者などとの橋渡し役を担うためにも、コミュニケーション能力は重要な選定ポイントです。

提案内容の妥当性（工事ありきではないか、現実的な計画か）

信頼できるコンサルタントは、建物の劣化状況を正確に診断し、本当に必要な工事の見極めが可能です。そして、管理組合の財政状況や長期修繕計画も考慮に入れたうえで、現実的かつ最適な修繕計画を提案してくれます。提案内容の妥当性を判断する際には、以下の点をチェックしましょう。

劣化診断の結果に基づいているか
工事内容の根拠が明確か
複数の選択肢が提示されているか
費用対効果の説明があるか
長期的な視点での計画か

公正な立場で、管理組合の利益を最優先に考えた提案をしてくれるコンサルタントを選ぶことが、大規模修繕を成功させる鍵となります。

業務範囲と費用体系の明確さ

大規模修繕工事におけるコンサルタントの業務は多岐にわたります。主な業務範囲には以下のようなものがあります。

建物診断・劣化状況の把握
修繕計画の立案・見直し
施工会社の選定サポート（選定方式の提案、見積もり比較など）
設計業務
工事監理業務（設計通りに工事が行われているかのチェック）

コンサルタントによって得意とする業務や対応可能な範囲が異なります。「お任せしたい」という要望に応えるコンサルタントもいますが、その場合は施工会社との癒着など、公平性が損なわれるリスクも考慮する必要があるでしょう。

また、費用体系が分かりやすいかどうかも確認しましょう。業務内容ごとの費用や、追加費用が発生する場合の条件などが事前に明確になっていることで、後々のトラブルを防げます。管理組合のニーズに合った業務範囲を提案してくれるか、その費用が妥当であるかをしっかり見極めることが大切です。

工事経験豊富な担当者を見抜く面談のポイント

マンション大規模修繕を成功させるためには、経験豊富なコンサルタントの存在が不可欠です。面談時には、以下のポイントに注目して担当者の能力を見極めましょう。

類似物件での実績

過去に担当したマンションの規模、構造、築年数などが、ご自身のマンションと類似しているか。

技術的な質問への回答

劣化診断や修繕工法に関する質問に対し、専門的かつ分かりやすく説明できるか。

現場対応力

予期せぬ事態への対応策や、施工会社との連携について具体的な考えを持っているか。

幅広い知識

意匠、設備、構造など、幅広い工種に関する知識があるか。

経験豊富な担当者は、単に診断や設計を行うだけでなく、現場の状況を踏まえた現実的な提案や、施工中のトラブルにも柔軟に対応できる能力を持っています。面談を通じて、これらの資質をしっかりと見抜くことが、適切なコンサルタント選定につながります。

マンション大規模修繕の公募から選定までのスケジュール

マンションの大規模修繕において、コンサルタントや施工会社を公募方式で選定する場合、準備から契約締結までには一定の期間が必要です。一般的に公募から契約締結までは3ヶ月から6ヶ月程度の期間がかかります。具体的な流れは以下のステップで進みます。

事前準備・長期修繕計画確認
公募要領の作成
募集告知・応募受付
書類審査・ヒアリング・プレゼン
選定・総会承認・契約締結

このスケジュール感を理解し、余裕を持って準備を進めることが重要です。

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